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李少波

  現在買房的人大部分是剛需和改善型，更多的還是要從他們的需求點出發。如果是改善型的群體，單價四千、五千、六千能買，七千、八千、九千甚至都能接受--價格有很多檔位，開發商這麼多，是不是應該把消費者群體再做更多的細分？而且，長沙經過這麼多年的洗禮，一個成熟的市場應該是細分做得很明確的市場，不管是開發企業還是代理企業，都是需要更加深入思考的問題。

  市場供應量大，大戶型占比太大，目前消化難度很大。大傢都說剛需，長沙市有幾個開發商在做剛需產品？沒有幾個。產品結構，確實有很大壓力。

  最後建議大傢，存貨多的時候，趕緊想辦法出存貨吧。

  李趙(湖南興和順置業有限公司副總經理)："金九銀十"是消費者決定的，開發商巴不得每一個月都是"金九銀十"。今年的"金九銀十"，我認為趨勢向好。

  左曉峰(卓陽地產總經理)：9月份已經開始瞭，不管是開發公司還是代理公司，大傢都緊張得要命，為瞭下半年的任務沖刺都在摩拳擦掌。我覺得今年的"金九銀十"和前兩年還是會有一些不太一樣，量和價應該都會有突破。很多項目都抱著挺大的目標，願意主動把握"金九銀十"，不像往年有點兒消極，今年是比較積極的。

  整個中國市場的政策會是什麼樣？房地產作為GDP重要的拉動因素，整個下半年的政策應該是會支持房地產市場發展的，起碼在短期不會在這個方面進行嚴控。今年下半年，政策不會有太多的利空或利好出現，會利用市場的手來調控市場。

  房價不會普漲

  萬科一直在強調要做城市的配套服務商，要做有人住的好房子。就我個人理解這個觀點的話，我覺得好房子要有幾個因素：一是品牌。對於消費者選擇商品的喜好度來說，肯定會選擇這個品位區間品牌最好的；二是房子作為一個商品要變成成品。我們買個杯子，如果沒有杯蓋，不可想象。未來的房子可能會變成一個完整的商品，交付到業主手中；三是產品的定位問題。很多開發商做產品，其實是沒有研究客戶需求的，可能是根據自己的經驗，根據自己的運營安排，甚至會copy(拷貝)一個產品出來，不具備產品的研發能力，更談不上滿足某一類客戶的需求。所以，客戶需求的滿足與產品定位有很大的關系。

  主持人：潘昭暉 侯亮

  現在的購房者越來越理性，他們更相信自己眼睛看到的，同時也需要我們去做導向。所以，我們應該做一些客戶真正需要的好房子。有些房子建完之後，我們自己覺得加瞭很多附加值，但一定是客戶真正需要的。打造客戶需要的稀缺性好房子，也是制勝關鍵。

  文字整理：洪虹

  但值得註意的是，目前長沙多個銀行都出現瞭貸款收緊的情況，不少購房者的貸款放款時間拉長到瞭3個月甚至更長。這又給"金九銀十"是否會失約添加瞭一重不確定性。

陳真誠

朱亮

  關於房價。多年的數據反映出來的情況是，長沙市房價的拉升更多的是因為高端物業，普宅價格的增長速度很穩定。而熱點板塊產品的面市，對房價的拉動作用比較大。

馮朝陽

  現在，大傢都在找客戶，很多企業談得最多的是找圈層，圈層說白瞭也是客戶，銷售壓力還是蠻大的。剛才，我從樓下接電話接到樓上，說李嘉誠要拋售大部分資產，目前沒有得到他的肯定答案，但我們分析是基於他對資產價格和形勢的判斷，也有可能擔心金融市場形勢產生變化。但是，我也要告訴大傢一個樂觀的因素，房地產私募投資基金興起之後，近兩年大量的房地產私募投資基金進入市場，因此整體金融形勢沒有那麼糟糕，市場有大量的資金。

金九銀十房價不會普漲

  在產品方面，整個下半年，隨著樓盤品質的提升，高端樓盤能夠給整個長沙市場帶來的價格提升，應該說是比較大的。

李江

  李江(湖南振業城營銷策劃部經理)：我不知道別的區域，個人感覺就梅溪湖區域而言，今年下半年九十月份會是非常瘋狂的局面。因為市場從幾個樓盤領頭變成瞭數十個樓盤齊發的狀況，供應量非常大。所以，我覺得"金九銀十"會有一個比較好的市場前景。房價方面，個人感覺會比較平穩，這本來也是民心所向。

"金九銀十"第一炮--長沙第35屆房交會

  價格方面，仍是跟價值掛鉤。比如河西的幾大熱點板塊，市民們能感受到變化，心中激蕩，以至於很多其他區域的客戶都跑到那邊購房。所以，房價與區域價值掛鉤。

  開發商要把握機會促銷"一步到位"

  "金九銀十"成交量會比今年1-8月大

  朱亮(長沙市萬科房地產開發有限公司銷售經營部經理)：今年的"金九銀十"，從供應上看將會到供應的頂峰。現在市場上除瞭有1200萬平方米的庫存外，還有大量的供應，從貨源上解決瞭"金九銀十"的銷量；從市場容量來說，長沙作為一個輻射全省的單核城市，1200萬平方米的容量是可以突破的。特別是限購、限貸的敏感期已經過去，如果沒有大的政策變化，相信市州的需求會釋放出來。由此判斷，今年的"金九銀十"在全年的成交量上會有一個好的表現，至少會比1-8月的平均成交量大。

  如果說"金九銀十"的銷量能夠保證的話，價格毫無疑問是會往上走的。至於能走到哪裡？一是看庫存的去化狀況；二是看推盤是否能按期入市；三是看有沒有政策幹擾。

  長沙目前差不多是6800-6900元/平方米的均價，相比去年漲瞭200-300元。漲幅不大，因為長沙的供應量太大。在地鐵開通之後，周邊項目的價格又會上浮。因此不要等到地鐵開通之後再買房。

  什麼樣的房子能在競爭中取勝？在市場上，無論是豪宅還是普宅，要取勝隻有一個途徑，就是性價比。別看這個房子賣2萬元/平方米，那個房子賣1.8萬元/平方米，絕對不是地段的原因，同樣的地段有人賣1.2萬元/平方米，有人賣1.5萬元/平方米，關鍵是看你這個房子值不值，賣1.2萬元/平方米的房子要做出1.5萬元/平方米的感覺和品質。

汪俊

  汪俊(鑫遠集團項目管理中心總經理助理)：今年的6、7、8月，我們公司的銷售遇到瞭一些阻力，可能與3、4、5月推存量貨源有關系，也跟天氣有關，太熱瞭，大傢都沒看房的欲望。因此，"金九銀十"可能會集中釋放一波。

內容來自sina新聞

  目前，我們感覺到銷售壓力最大的是中大戶型。現在市場上的剛需很旺盛，80-140平方米的產品，隻要價格不是很離譜，放在哪個區域做都沒有很大問題。反而是改善型的產品，可能是市場定位不準，可能是價格有點兒虛高，或者是推廣方向不對，導致在後期的銷售過程中面臨很多問題。因為，大戶型的受眾確實很少，市場上可供比較、選擇的產品非常之多。我覺得，要在下半年的市場競爭中脫穎而出，最主要的是要解決好大戶型去化的問題。

  主持人語：據不完全統計，僅9月份，長沙市場將有近40個項目開盤推新，也將有20宗地塊掛牌出讓。很顯然，這個"金九銀十"，長沙眾多開發商準備甩開膀子大幹一場。營銷方式各不相同，但目的都一樣。為的就是吸引購房者。

  房價方面，個人的觀點是不會大漲，不會普漲。但是，核心區域、熱點區域的樓盤價值銀行2胎貸應該會通過價格來體現。從梅溪湖、洋湖、濱江的項目入市來看，也得到瞭驗證。首先，長沙是目前湖南唯一的一個單核心城市，人口、教育、醫療等優質資源都集中在長沙，長沙房地產市場面臨的客戶群是針對整個湖南人；第二，長沙每年1000多萬平方米的去化量，甚至趕上北上廣，超過深圳，需求還是很旺盛。但因為供應量巨大且城市的熱點區域四面開花，所以很難普漲；第三，核心優質樓盤的價值一定會兌現。

  從營銷上來說，各傢都有自己的營銷手法，營銷真不是雪中送炭的東西，而是錦上添花的策略。個人覺得營銷類似於鬥地主，同樣一手牌，看你怎麼出，畢竟產品是你改變不瞭的。

  "金九銀十"不要盲目樂觀

  李少波(佳兆業地產(長沙)有限公司營銷總監)：房地產市場未來怎麼走？市場怎麼發展？最終的價格怎麼樣？影響房價的因素有很多，在中國市場不僅僅是房子本身、供求關系、土地供應，還有政策關系。所以可能要綜合這些方面來一起考慮。

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  再講講整個城市供求關系的問題。去年整個長沙市成交瞭90塊地，在今年下半年或者明年會集中面市，這說明今年下半年的供應量會有顯著提升，這就會對價格略微產生影響。

  馮朝陽(中建信和地產有限公司營銷總監)：去年，"金九"不"金"，"銀十"不"銀"；今年，我認為"金九"更"金"，"銀十"更"銀"。理由如下：一是中國的房地產政策已非常明確，要促進房地產業健康發展；二是金融政策比較穩定；三是我認為政策上不會對房地產做更深層次的大規模調控；四是今年夏天太熱，買房的人比較少，都會集中在九十月份去買。開發商要把握住時機，促銷到位，不要畏畏縮縮的先降一個點，再降兩個點，應該要一步到位。

  "金九銀十"，天氣舒服，購房者會集中看房買房，開發商也會集中面市，也就造成瞭銷售量的上升。現在這個市場很難一招制勝，因此項目定位很重要。然後是策略的問題，每個項目要拿出自己的特色和亮點出來，大傢共聚一堂是要做大蛋糕，才會有蛋糕吃。

  陳真誠(著名財經評論員)：今年上半年，尤其是3月份到現在應該是相對比較熱的。目前市場供應量大，個人認為今年的"金九銀十"價格會比較實在，不會大漲，但降的可能性是很小的。"金九銀十"要有很好的效果，我認為也很難。我預計"金九銀十"市場表現面應該和3月份左右差不多，希望大傢不要盲目樂觀，理性分析市場，把握好市場。

  今年的"金九銀十"，市場是否會出現新的變化？房價走勢如何？購房者信心如何？本期會客廳，我們一起探討2013，長沙樓市"金九銀十"是否還會"失約"。

  對於房地產而言，市場整體向好。我建議大傢真正研究一下市場營銷，雖然市場營銷不能改變市場的未來，但可以改變銷售速度和市場方向。說到底，價格在很大程度上是一種心態，是一種預期，如果預期有所改變，大傢的心態就會有很大的改變。建議做營銷的時候一定要有惠客政策，有惠客政策，效果完全不一樣。

李趙

業內人士認為，今年的"金九銀十"房價會比較實在。餘志雄 攝

  攝影：餘志雄

  網絡傳播：新浪樂居 長沙新聞網(星辰在線)

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新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-09-06/09013547070.shtml

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